目前的常用做法是采用BIM建筑信息模型，好在鋼結構住宅標準層多，戶型標準化程度高，大部分的項目中，BIM建筑信息模型一般只需要做一層，或一個標準單元即可。BIM信息模型可以有效檢查碰撞，真實的反映鋼梁開孔等信息。

4、裝配率、新技術應用與綜合造價的平衡

        裝配率指標是目前政府推動裝配式建筑的一個抓手，國家有《裝配式建筑評價標準》GB51129-2017，各地也出臺了對應的省標。不同的標準，對裝配率的計算方法不同。由于技術創新不斷涌現，各類部品的構造也日新月異，這些新技術在應用中如何計算裝配率，各地工業化主管部門解釋也不相同。另外，新技術新產品的應用，在技術可靠性和成本方面，同時也帶來一定的不確定性，受不同產品廠家的影響較多。

        這就帶來了裝配率、技術成熟度以及綜合成本之間的平衡問題。在設計過程中，開發商、設計單位、廠家之間互相溝通，反復測算，同時既能滿足政府裝配率的要求，又能盡量的采用傳統成熟技術，盡量節約成本。

        這只是目前的現狀，相信隨著鋼結構住宅的應用成熟，產品的迭代更新優化完善，裝配率會越來越高，同時成本卻越來越低。

5、施工招標的關注點

        現在市場上EPC總承包的項目還不多，設計完成正式施工前，招標是一個重要的環節。不同的開發商招標方式不同，有些是只招標總承包，鋼結構分包由總包發包；有些是鋼結構由開發商單獨招標。工程承包模式的選擇是要關注的要點之一。

        如果開發商分開招標，則總包與分包之間的工作界面劃分需要重點關注。因為鋼結構與土建的交叉環節較多，無論是塔吊的協調，還是樓板混凝土的澆筑，以及二次結構與鋼結構的節點等，都涉及到界面劃分和互相配合。

        無論采用哪種方式，在招標時，要求投標單位的鋼結構住宅施工經驗是很重要的。有經驗的單位會避免很多問題，能有效的組織項目施工，提高整體進度和質量。

        招標時還應要求各專業技術人員的齊備性。現在市場上有鋼結構住宅相關實踐經驗的技術人員比較緊缺，有無經驗對項目的技術管理有較大的差別。

二、項目實施前的準備工作

        項目實施前的準備工作很重要，會影響到項目的順利施工。主要從圖紙深化、專業協同調整、材料訂購、新技術應用方案的學習與驗證幾個要點來解讀。

1、圖紙深化

        與傳統鋼結構的圖紙深化不同，鋼結構住宅構件小重量輕，圖紙深化出來的節點系數與傳統經驗值有一定的差別，甚至會影響前期投標報價。鐵木辛柯在研發一鍵深化的軟件開發，目前已有已有不少項目，開發商以深化詳圖招標，提高投標報價的準確性。

         另一方面，鋼結構住宅在前期設計的標準化工作，對主要構件進行了歸并，以有限數量的規格涵蓋整體項目絕大多數的構件選用需求。如果總包將不同單體分包給不同工廠，每家單位再以單體分節分批的方式深化采購原材料，則構件選用的H型鋼、矩形鋼管等型材會達不到原料廠家的加工批次，給采購帶來困難。

        除了鋼結構，住宅中的墻體、樓板、裝配式裝修，也需要提前深化，提前訂貨采購。

2、專業協同調整

         有些部品部件在設計時只提出了類型和技術標準，并不能指定廠家。總包在部品招標完成后，廠家會介入深化工作。比如墻板，不同廠家提供的連接節點、拼接處理等不同，可能與鋼結構、裝配式裝修等專業有修改的要求，這就需要不同專業之間互相協調，甚至原設計參與補充圖紙或修改圖紙，共同解決可能出現的各種調整問題。

3、材料訂購

         鋼結構材料的訂購分為鋼結構主材與小料。裝配式鋼結構住宅中，標準化型材是發展的主流方向，主材一定是標準化型材為主，在住建部標準的指引下，未來供貨廠家會越來越多，產品競爭下的質量也會越來越好。小料目前還以工廠自制為主，一些產品的配料開始往產品化發展，未來可能就是類似高強螺栓、栓釘等小料包的標準化產品配送。

         批量化的優勢。在一個較大型的鋼結構住宅項目中，通過設計標準化歸并，一般一種規格有數百噸甚至上千噸的量，與原材料供貨商洽談采購，有一定的談判優勢。如果拆開零碎采購，反而成為一種劣勢。住宅一般是高周轉，不存在存貨周期過長的問題，所以可以在項目早期，深化完成后，整個項目統一采購談判。

        應關注采購周期。鋼結構住宅中，主體鋼結構的安裝相對比較緊急，其中常用的矩形鋼管要一定的采購周期，給材料供貨商預留調貨與加工時間。

4、新技術應用方案的學習與驗證

         現在鋼結構住宅處于市場推廣期，不少項目的施工單位是第一次嘗試，無論是管理團隊還是技術人員都沒有接觸過鋼結構住宅，需要在項目實施前學習相關知識，做好施工前的準備。可以通過技術考察、學習或招人、做試驗樣板的方式學習。

        可以到國內已有項目上考察，與施工單位交流學習，派遣技術人員去項目學習或招聘有經驗的施工技術人員，對技術消化的基礎上，可以通過做實驗樣板的方式對相關技術進行驗證，保證后續施工的順利實施。

三、鋼結構住宅施工的要點

        鋼結構住宅的施工技術，之前講過了，具體技術細節包括鋼結構施工、樓板施工、墻體施工、防火施工、內裝飾施工等，技術點都有成熟可靠的做法，主要從總體目標導向的專業協調、新技術應用的樣板做法以及細節、責任心和品質管控三個方面進行解讀。

1、總體目標導向的專業協調

        鋼結構住宅工程建設，開發商的總體目標是成本可控、品質保證、高周轉。對于施工單位來說，這個總體目標也是施工的總體目標，也就是以總體工期目標、總體質量目標、總體成本目標為導向。

         在傳統的混凝土住宅項目中，施工單位對此再熟悉不過，從施工組織、施工技術、原材料供應、勞務安排、可能存在的問題以及處理方案等，各個環節都了如指掌，運作起來得心應手。但是鋼結構住宅有混凝土工程、鋼結構與樓板工程、鋼結構的防火、裝配式墻體、鋼結構的節點處理以及裝配式裝修等，每個環節都有不清楚不熟悉的新知識新技術，要想在總體成本可控的情況下，保質保量的按期完成，是一項艱巨的任務。這也是目前很多開發商、總包單位頭疼的主要原因所在。

        可以看出，總體工期目標、總體質量目標和總體成本目標之間是有矛盾的。工期趕得緊，質量不保證，投入大成本下不來；質量抓得嚴，成本和工期都難控制。所以，需要對著三個目標進行綜合考量，不斷磨合，逐步找出最優的實施方案。

2、新技術應用的樣板做法

        無論是鋼結構，還是樓板、墻板、防火、裝修等做法，鋼結構住宅對于大多數施工單位來說是陌生的。一般房企的高端項目，對品質要求很高，都會要求樣板先行。樣板分為普通工藝樣板和驗證工藝樣板，普通工藝樣板，各個工序施工前，按照擬定的工藝工法完成樣板，合格后在施工班組宣講，然后才進入大面積施工。

         驗證工藝樣板，比如防火涂料及墻體施工前，提前先進行工程樣板間的制作并觀察一定時間，檢驗測試合格后再進入大面積施工。

3、細節、責任心和品質管控

        鋼結構住宅中，目前基本沒有沒解決的技術難題，最終的產品質量主要在細節的把控上。對樣板工程，可以不惜成本和工期，挑最好的老師傅慢慢的做精細，不出任何瑕疵。但是對于實際工程項目，用的是批量勞務隊伍，工人的技術水平可能參差不齊。在施工中，細節的把控一是靠工人的責任心，二是靠技術管理人員的品質管控。

       這個環節，需要工人、技術人員和監理共同努力協調，保證質量的情況下和跟上進度，很考驗現場管控。所以，樣板很重要，也是一個很好的方法。

四、產品的交付與運營維護

       設計、施工、運營維護等環節都滿足規范標準要求的鋼結構住宅產品，在全生命周期內的安全可靠性是有保證的。

       鋼結構住宅建設完成，只是產品交付的必要條件。產品交付后，才是全生命周期的開始。鋼結構住宅作為一個產品，交給用戶后，要同時提供產品說明書，并提供使用過程中的技術支持以及長期維保服務。目前國內鋼結構住宅項目較少，很多是近些年建成的，還沒有經過長期的運營檢驗。針對產品交付和運營維護中的技術管理要點，從三個方面介紹。

       一是產品說明書。國內商品房開發商在產品交付時，都會為業主提供產品說明書，介紹產品的構成、特點、使用說明以及后期維保等。鋼結構住宅在商品房中的應用案例總體較少，一些開發企業也在研究應該向用戶提供什么樣的產品說明書。在市場推廣前期，建議產品說明書盡量詳細一些，在用戶使用產品過程中可能的問題都加以說明、提醒和技術指導，避免用戶盲目動作對產品有不可預期的損害。建議產品說明書可以包含以下幾項內容：

        1、鋼結構住宅產品構造與材料說明。鋼結構住宅應用較多新材料、新部品、新技術，盡量向用戶開誠布公的講清楚，免得用戶不了解產生誤會。比如輕質隔墻、各類保溫做法、防火做法、裝配式裝修做法等，不一定講很深的技術細節，要講清楚這些材料選用、構造做法的重要性、設計依據的國家規范圖集等。之前國內發生過用戶認為輕質保溫材料是建設方偷工減料的案例。

        2、鋼結構住宅產品使用注意事項。鋼結構住宅的材料選用與構造與混凝土住宅有差別，一些傳統住宅使用中可能存在的場景，在鋼結構住宅中需要注意，比如裝配式裝修是空鼓墻，不能掛釘子；比如鋼結構住宅定期維護人員會入戶訪問檢查，類似煤氣管線定期檢查更換一樣，需要用戶配合等，向用戶說明清楚。

        3、鋼結構住宅裝修改造技術文件。住宅的二次甚至多次裝修改造，是住宅產品應用中一個常見的場景，不可避免，即使是精裝交付的產品。因為裝修的壽命低于住宅產品的壽命，現實中也存在住宅多次入市交易的情況。產品說明中應有裝修改造的這一塊內容，下一小結重點講述。

4、鋼結構住宅耐久性與產品維護。任何產品都有耐久性與維護問題，鋼結構住宅也不例外。產品維護保養一般是物業的事情，有房屋維修基金，與用戶關系不大。但說明書中也應有這部分內容，下一小結也會講述。

        二是鋼結構住宅的二次裝修。這是業內各市場參與主體都很關注的問題，尤其是房產開發商。在一項技術未經過市場大面積應用，未取得普遍認知和實踐經驗之前，大家有疑問是正常的。為了保障用戶的權益，結合其他類產品的維保服務方式，對未來鋼結構住宅的二次裝修發展方向，有如下一些建議。

        1、目前市場上常見的做法是由客戶自主決定。這就存在用戶盲目裝修的情況，這也是目前大家最關注的問題，怕出各種各樣的問題，這是應該努力避免出現的。

        2、對于市場上面向中端以下大眾的普通住宅產品，至少應該在產品說明書中提供二次裝修的技術說明。用戶可以通過自己查看產品說明書，學習了解相應的技術指標，避免盲目裝修帶來不可控問題。